疫情之下，2020年的新房“交付大年”過后，有人歡喜驗房、喜提新居，有人則收房未果，仍“居無定所”。進入2021年以來，有關(guān)新房項目延期交付的消息更是接連不斷。在業(yè)主的質(zhì)疑聲中，開發(fā)商大多以“疫情影響”之由解釋項目的延期，而面對是否應(yīng)該進行延期賠付的爭議，業(yè)主與開發(fā)商間似乎陷入了僵局。受疫情影響，開發(fā)商停工算不可抗力嗎?面對開發(fā)商因疫情避談賠付的現(xiàn)狀，業(yè)主能否獲得索賠?
“預(yù)交房”算交房么
“到現(xiàn)在，我們一期近900戶業(yè)主還沒有如期收房。”和悅?cè)A錦項目一期業(yè)主李明(化名)表示，自己購房于2018年9月，合同約定開發(fā)商本該在2020年底交房，然而至今未能如愿。
李明口中的和悅?cè)A錦項目位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該項目在住建委網(wǎng)站上的備案名為“華錦佳苑”，開發(fā)商為北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
公開資料顯示，因為拿地及入市銷售均在區(qū)域內(nèi) “搶跑”，和悅?cè)A錦在2019年曾拿下大興區(qū)域新盤銷冠。不過，讓李明等一期業(yè)主想不到的是，該項目此后的收房會與銷售情況形成鮮明反差。據(jù)李明回憶，一期業(yè)主先后于2020年12月23日及12月28日收到過兩份關(guān)于項目交付的通知函，盡管全文未出現(xiàn)“延期”二字，不過其中提及的工程進度已經(jīng)暗示了會延期。
李明及其他和悅?cè)A錦一期業(yè)主，將開發(fā)商2021年1月末通知的收房，定義為“預(yù)交房”。據(jù)李明表述，當(dāng)業(yè)主們陸續(xù)前往小區(qū)驗房時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)交付實際與此前銷售承諾差距較大，進而拒絕收房。根據(jù)一期業(yè)主們自發(fā)梳理的“待解決問題清單”，其中涉及消防、道路、綠化、車庫等方面的整改內(nèi)容近40項。
包括李明在內(nèi)的多位業(yè)主透露，截至今年3月中，除了一些家中孩子著急上學(xué)、需要落戶的業(yè)主被迫收房，絕大多數(shù)一期業(yè)主均堅持不收房，要求開發(fā)商按照此前樓書及銷售時的承諾進行整改。
值得關(guān)注的是，疫情之后，延期交付現(xiàn)象并非個例。春節(jié)前夕，位于大興瀛海的共有產(chǎn)權(quán)房——瑞福園的業(yè)主表示，收到了來自項目開發(fā)商寄發(fā)的關(guān)于“疫情影響”導(dǎo)致延期交房的通知函;2020年6月至今年3月初，海淀翠湖板塊“三兄弟”——翡翠云圖、山嶼西山著以及紫郡蘭園，均向業(yè)主發(fā)布延期交付的“預(yù)通知”。
一次停工 最多不到三個月
在李明及其他和悅?cè)A錦一期業(yè)主看來，疫情的原因可以理解，但延期時間遠(yuǎn)超政府停工時間，且避談延期賠付，站不住腳。
來自住建委和多家房企的反饋顯示，盡管北京2020年后期經(jīng)歷了兩次疫情反復(fù)，但停工卻只有年初一次。官方披露信息顯示，截至4月21日，北京市2130項規(guī)模以上在建工程已于4月9日全部復(fù)工，復(fù)工率100%，實現(xiàn)規(guī)模以上工程應(yīng)復(fù)盡復(fù)目標(biāo)。
“一般是住宅樓棟封頂，銀行批貸、業(yè)主還貸，我們一期11號樓的業(yè)主最早在2019年12月就已經(jīng)開始還貸了。”李明及業(yè)主們認(rèn)為，在一期封頂已經(jīng)走在2020年疫情之前的背景下，尤其是對于最高不過8層、非高層建筑的洋房住宅產(chǎn)品而言，一期工程不該是現(xiàn)在這個連交付都不達(dá)標(biāo)的進度。
此外，為了舉證和悅?cè)A錦一期延期交付的不合理性，業(yè)主們還列出了隔壁晚于和悅?cè)A錦拿地及開發(fā)建設(shè)的金隅·金麟府作為參照：金隅·金麟府晚于和悅?cè)A錦拿地及入市銷售，卻在交付上先于和悅?cè)A錦。
資料顯示，金隅·金麟府地塊出讓于2017年10月25日，晚于和悅?cè)A錦不到半個月。
不利的補充協(xié)議
業(yè)主方面表示，和悅?cè)A錦項目自2020年末延期交付以來，延期已超兩個月，符合主合同中提到的“逾期超過60日”的賠付情形。這也就意味著，若業(yè)主不主張解除合同，開發(fā)商須按日計算向業(yè)主支付全部房價款萬分之二的違約金。
但一期業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)商要求業(yè)主簽訂的補充協(xié)議中，逾期交付房屋超過60 日，開發(fā)商違約金總額最高不超過總房價款的1%。若按照當(dāng)前延期交房的天數(shù)計算，業(yè)主們即使獲得延期交付賠償，也會低于主合同約定下的賠付金額。
而更讓業(yè)主們感到不能接受的是，現(xiàn)階段開發(fā)商堅持以“疫情為不可抗力”之由避談賠付。
對于延期交房、賠付標(biāo)準(zhǔn)等問題，北京商報記者聯(lián)系和悅?cè)A錦方面，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。北京商報記者 盧揚 榮蕾
律師答疑
Q1：不可抗力能否成為延期交付原因?
A：主張因不可抗力延期交付的房企，應(yīng)事先向購房者告知。
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師、實習(xí)律師張偲然認(rèn)為：不可抗力的構(gòu)成需要滿足不能預(yù)見、不能避免、不能克服三個條件。新冠疫情發(fā)生突然，政府為應(yīng)對疫情蔓延，發(fā)布疫情防控政策。因此，新冠疫情確實構(gòu)成不能預(yù)見和不能避免。但是否能夠克服，取決于企業(yè)的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法通過線上或其他方式繼續(xù)經(jīng)營建設(shè)，構(gòu)成不能克服，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新冠疫情的發(fā)生屬于不可抗力。
但是，主張因不可抗力延期交付的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)事先向購房者告知不可抗力的情況、受不可抗力影響的程度以及下一步采取的措施，否則不能主張不可抗力免責(zé)。
Q2：疫情能否成為延期交房原因?
A：核心看因果關(guān)系是否成立。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為：開發(fā)商能否以疫情原因為由主張不可抗力從而免除延期交房的違約責(zé)任，關(guān)鍵還要看疫情因素影響與延期交房之間的因果關(guān)系以及原因力大小。
若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)但疫情防控措施對施工影響程度較大，仍不能避免工程延期的，及時通知業(yè)主后可主張不可抗力，根據(jù)疫情因素的影響，部分或者全部免除逾期賠付責(zé)任。
若是延期交房屬于開發(fā)商自身過錯，則開發(fā)商不可濫用“不可抗力”將疫情因素作為推卸責(zé)任的擋箭牌，此時開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任不可免除，仍需向業(yè)主賠付相應(yīng)違約金。
Q3：補充協(xié)議與主合同有出入怎么辦?
A：以后成立的補充協(xié)議為準(zhǔn)，前提是無欺詐、無脅迫。
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師、實習(xí)律師張偲然表示：一般而言，補充協(xié)議與主合同有約定事項不一致的，以后成立的補充協(xié)議為準(zhǔn)。因為補充協(xié)議是合同雙方協(xié)商一致后對主合同作出的變更，除非主合同對變更條款明示不得變更，否則以補充協(xié)議為雙方履責(zé)依據(jù)。
不過，前提須是補充協(xié)議是雙方協(xié)商一致簽訂，沒有欺詐、脅迫等行為，補充協(xié)議條款沒有違反法律強制性規(guī)定。另外，如果開發(fā)商通過格式條款免除自己的責(zé)任，則該條款無效。格式條款的訂立還要求提供格式條款的一方對另一方進行提示或說明。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師：若開發(fā)商通過補充協(xié)議中對購房者設(shè)置不公平、不合理的交易條件的，涉嫌進行違規(guī)售房行為，將面臨限期整改等行政處罰。
