上海市日前發(fā)布“學(xué)位新政”，學(xué)區(qū)房需求變化情況引發(fā)市場關(guān)注。此后，鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和平臺企業(yè)承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。
業(yè)內(nèi)人士指出，學(xué)區(qū)房是二手房市場的風(fēng)向標(biāo)，學(xué)區(qū)房市場一旦降溫，所在片區(qū)的二手房價格也將不可避免地受到影響。
學(xué)區(qū)房需求或受影響
近日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》(簡稱《辦法》)，規(guī)定2021年起上海市屬實驗性示范性高中將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。同時，各區(qū)教育行政部門要結(jié)合示范性學(xué)區(qū)或集團創(chuàng)建、初中強校工程、新優(yōu)質(zhì)學(xué)校建設(shè)等工作，制定本區(qū)招生錄取工作方案，科學(xué)編制本區(qū)招生計劃，落實本區(qū)名額分配工作;指導(dǎo)區(qū)內(nèi)的相關(guān)高中制定自主招生及學(xué)校綜合考查方案，并做好相關(guān)方案的公示工作。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此指出，上海的“學(xué)位新政”引起社會關(guān)注。核心內(nèi)容是“初升高”從原來的“對口直升”為主改為“指標(biāo)到區(qū)(校)”為主。從2022年開始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個區(qū)或?qū)W校，讓遠郊區(qū)乃至綜合實力排名墊底的初中，都能獲得固定指標(biāo)，部分學(xué)生有機會進入優(yōu)質(zhì)高中。這樣做的結(jié)果，就是對口直升的初中，直升名校高中的名額減半，中考成績排名靠前的原來妥妥直升，現(xiàn)在懸了。
李宇嘉指出，預(yù)計上述政策一定程度上會讓上海學(xué)區(qū)房降溫，但改變不了學(xué)區(qū)房分配學(xué)位的作用。
上述政策出臺后，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”，倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范、“學(xué)區(qū)房”不實宣傳、掛牌價格虛高等社會關(guān)注的問題。鏈家等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和平臺企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書，承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。
供給放量是關(guān)鍵
記者了解到，學(xué)區(qū)房一直是二手房市場的風(fēng)向標(biāo)。一線城市的學(xué)區(qū)房價格在二手房價格整體漲幅有所收窄的情況下，走出了上漲行情。上海市相關(guān)政策或?qū)Χ址空w市場產(chǎn)生較大影響。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。深圳1月以來不斷加碼調(diào)控，市場有所降溫，新房銷售價格較上月回落0.2個百分點。在多地頻頻加碼調(diào)控的政策環(huán)境下，房價漲幅呈現(xiàn)收窄趨勢。
學(xué)區(qū)房未來的定位、優(yōu)化改進措施將深刻影響二手房市場整體走勢。李宇嘉表示，真正改變學(xué)區(qū)房作用的，就是借助新區(qū)、新城開發(fā)以及新市民力量，也就是外力和持久的政策糾偏。最近幾年，包括廣州、深圳在內(nèi)的熱點城市都開始搞教育集團化和設(shè)立分校。
“當(dāng)下不少城區(qū)都在舉全力引進人才、引進名校、跨區(qū)吸引優(yōu)質(zhì)生源。以廣州為例，新興區(qū)域新引進的師資力量遠強于老三區(qū)，黃埔、南沙、番禺、白云等引進公辦名校、優(yōu)質(zhì)民校，重點班辦得風(fēng)生水起。供給端放量，學(xué)區(qū)房熱就是過去式了。”李宇嘉稱。
調(diào)控不斷加碼
近期多個熱點城市還對二手房市場加碼調(diào)控，有效抑制了熱點地區(qū)房價過快上漲。
深圳市住房和建設(shè)局宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價，著力穩(wěn)控住房價格。同時，要求進一步強化經(jīng)營貸業(yè)務(wù)審核與管理，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，多個深圳地區(qū)銀行分支機構(gòu)明確表示，將政府發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的重要參考依據(jù)。受此影響，深圳多個片區(qū)二手房出現(xiàn)業(yè)主報價下跌的現(xiàn)象。
北京市住建委則發(fā)文表示，今年以來，北京市新建商品住房成交活躍，針對媒體曝光、群眾關(guān)注、市民熱線反映的新建商品住房交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，結(jié)合對今年房地產(chǎn)市場形勢的研判，北京市住建委制定了2021年房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查工作安排，將重點查處“無證售房”“不實宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預(yù)售資金監(jiān)管”“捆綁銷售和違規(guī)分銷”“信貸資金違規(guī)使用”“借學(xué)區(qū)房等炒作房價”“違規(guī)工改住、商改住銷售”“發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò)房源”九個方面問題。下一步，北京市住建委將繼續(xù)采取多種方式不定期開展房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查，確保“十四五”開局之年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，助力實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
(記者 董添)
