近日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，要充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給。財稅、金融政策事關為發展保障性租賃住房解決“錢從哪里來”的問題，《意見》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。
財稅政策有力支撐
“住房問題是關乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，《意見》在土地、財稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國住房租賃市場供需結構，推動保障性租賃住房行業健康發展，解決城市住房問題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問題。
在財稅支持政策上，《意見》明確，給予中央補助資金支持，中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
“在各地財力不均、任務目標不同的情況下，中央提出的發展保障性租賃住房目標，有對應的中央財力來支撐。相對而言，大城市保障性租賃住房需求更大，同時當地財力也相對穩健，地方和中央基本會共同負擔。中小城市的數量需求小一些，但中央支持占整體財力投入比重會更大。”中國社科院財經戰略研究院財政研究室主任何代欣說。
何代欣認為，除了保障供給側的建設資金，在運行到需求端時，稅費減免是決定保障性租賃住房吸引力的關鍵“一公里”，“因為涉及非居住類房屋和土地使用，所以對相關的增值稅和房產稅，需要新的優惠政策”。
對此，《意見》規定，降低稅費負擔，綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。
6月18日，國務院常務會議已明確，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。
“這意味著，住房租賃企業向個人出租住房將享受與個體工商戶出租住房同樣的稅收優惠，體現了在稅收政策上對住房租賃行業的大力支持。”李旭紅認為，稅負成本下降將有利于充分調動市場主體參與保障性租賃住房建設的積極性，從而增加保障性住房供給，盤活存量住房，改善住房供應結構，緩解住房租賃市場的供需矛盾和錯配問題。
《意見》還明確，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。“這對一些閑置土地、房屋轉換為保障性租賃住房提供了經濟激勵政策。”何代欣說。
長期貸款持續“輸血”
對于保障性租賃住房的自持主體來說，《意見》明確提出，支持銀行業金融機構以市場化方式向其提供長期貸款。對于住房租賃企業來說，《意見》則要求，金融機構應按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。
對此，目前我國銀行業金融機構相關領域已有所探索。例如，中國工商銀行此前已開辦“公共租賃住房”貸款產品，截至目前累計發放公租房建設貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業性租賃住房”專項金融產品，重點支持住房租賃市場需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。
“《意見》將進一步激活各類市場主體參與租賃住房建設運營的積極性，促進專業住房租賃企業更加規范化、規模化發展。”中國工商銀行信貸與投資管理部相關負責人說，接下來工行將加快創新，積極支持保障性租賃住房建設運營的各類融資需求，進一步完善租賃住房貸款的產品體系，提供全產品的綜合化金融服務。“比如，工銀瑞信投資已于2019年成功發行全國首單省級人才公寓類REITs產品，即不動產投資信托基金，為金融支持租賃住房建設進行了創新和探索。”上述負責人說。
“除了商業性金融，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持還要充分發揮政策性金融的優勢。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼說。一方面，商業銀行應堅持商業可持續原則，針對保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業開發中長期貸款產品，支持保障性租賃住房開發建設和存量住房改造;同時，可在項目運營、后期推出等流程中，為相關主體等提供租金收付、資金融通、財富管理等一體化金融服務。另一方面，開發性、政策性銀行應針對相關主體的信貸需求，以優惠利率為保障性租賃住房開發建設提供長期貸款。
值得注意的是，在目前房地產貸款集中度管理制度中，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。董希淼認為，這有助于在堅持“房住不炒”的同時，做到“有保有壓”，推動住房租賃市場進一步發展。
“下一步，應將這一政策紅利落到實處，并在信貸額度、利率等方面采取進一步的差別化措施，鼓勵金融機構創新產品和服務，加大對保障房開發與運營的支持。”董希淼說，但同時應強化對資金用途、流向的監控，防范房產中介機構、運營機構違規利用住房租賃信貸產品牟利。
光大銀行金融市場部分析師周茂華也認為：“確保保障房建設運營資金‘專款專用’‘用在刀刃上’需要一系列配套措施保障，包括加大相關主體的失信與違規成本，加強信貸資金貸前、貸中和貸后管理，建立專項資金賬戶，加強信息披露與審計監督等。”
債券險資共同發力
為保障性租賃住房拓寬長期資金來源，支持銀行和企業等通過發債融資也是此次《意見》的亮點之一。《意見》明確，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。
對此，周茂華表示，支持銀行業金融機構發行金融債券用于發放保障性租賃住房貸款，有助于緩解保障房建設資金壓力，拓寬中長期資金來源。
目前，信貸資金在各類融資渠道中仍然占據“大頭”，對銀行來說，支持保障房建設，同樣需要“有錢可貸”，而支持銀行發行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。周茂華認為，一方面，發行金融債資金規模較大、期限相對靈活、負債來源穩定，有助于優化銀行負債結構;另一方面，銀行通過發行金融債可以較好匹配期限相對長的租賃住房建設資金需求，使得銀行的資產結構更加多元。
同時，《意見》還明確，支持企業發行企業債、公司債、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障房建設運營。
周茂華表示，支持滿足條件的相關企業發債，既拓寬其融資渠道，又提升融資效率，還能夠在一定程度上降低企業融資成本，促進保障性租賃住房建設運營企業加快發展。
此次《意見》還提出支持商業保險資金按照市場化原則參與保障房建設，也為保障房建設企業開拓了長期、穩定的資金來源。
“加快發展保障房，是供給側結構性改革的重要內容之一。還應梳理現有各類支持租賃住房政策，做好政策銜接，強化部門協作。通過‘補人頭’和‘補磚頭’并舉，彌補市場缺位，兜底城市住房保障問題。”何代欣說。(記者 曾金華 陳果靜 郭子源)
